隨著房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)新的變化，拿地、建房、銷售的模式面臨革新，附加價(jià)值、衍生價(jià)值等被行業(yè)所重視。而旅游地產(chǎn)兼具房地產(chǎn)開發(fā)和旅游項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)，成為很多傳統(tǒng)房企創(chuàng)新發(fā)展的方向。

事實(shí)上，過去一年，旅游地產(chǎn)成為房企大佬角力的重要戰(zhàn)場(chǎng)，強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者愈弱，并購(gòu)、轉(zhuǎn)型、退出成為行業(yè)的關(guān)鍵詞。根據(jù)克而瑞旅游地產(chǎn)事業(yè)部今年5月發(fā)布的《中國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告(2015—2016年)》白皮書顯示，2015年中國(guó)新增的736個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中以房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)約占80%，且以萬(wàn)達(dá)、碧桂園、恒大、綠地、新華聯(lián)、萬(wàn)科、中弘等大型房企為主。

房企大佬為何紛紛涉足旅游地產(chǎn)領(lǐng)域?明源地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)劉策在接受長(zhǎng)江商報(bào)記者采訪時(shí)表示：“房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)領(lǐng)域原因在于，一方面?zhèn)鹘y(tǒng)地產(chǎn)遇到了困境，體現(xiàn)在規(guī)模和利潤(rùn)，規(guī)模受到了地產(chǎn)開發(fā)8萬(wàn)億天花板的限制，利潤(rùn)包括凈資產(chǎn)收益率、利潤(rùn)率這幾年都在直線下滑，特別是在2015年和2016年的上半年都已經(jīng)降到了個(gè)位數(shù)。另一方面，由于能規(guī)避市場(chǎng)調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)、龐大的市場(chǎng)規(guī)模以及政策紅利天然的傳染性，旅游地產(chǎn)成為房企救贖與重生的新陣營(yíng)。”

旅游地產(chǎn)成新藍(lán)海

2010年以來，在旅游產(chǎn)業(yè)持續(xù)高速增長(zhǎng)與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的共同作用下，中國(guó)旅游地產(chǎn)在全國(guó)范圍內(nèi)得以快速發(fā)展，專業(yè)研究機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的《中國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告(2015—2016年)》顯示，近幾年旅游地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)升溫，2015年全年旅游地產(chǎn)實(shí)際完成投資額高達(dá)9302億元，創(chuàng)歷史新高。但旅游地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量增速則大幅回落，全年新增旅游地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量?jī)H為736個(gè)，增長(zhǎng)9.2%。

從旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量的變化來看，2015年新增的736個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目分別由601家企業(yè)投資開發(fā)，截至2015年底開發(fā)和運(yùn)營(yíng)有旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)共有5297家，同比2014年減少27家。

對(duì)此劉策認(rèn)為：“旅游地產(chǎn)本身成為了一個(gè)新的發(fā)展藍(lán)海，核心因素主要在三個(gè)方面。一是旅游地產(chǎn)地價(jià)低，利潤(rùn)空間相對(duì)大;二是國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)做得好的很少，除了華僑城之前有一些涉獵之外，其他企業(yè)基本上都沒涉足過旅游地產(chǎn)，因此競(jìng)爭(zhēng)者很少，提前進(jìn)入可以占據(jù)一個(gè)有利的位置;三是居民生活水平提高致消費(fèi)升級(jí)，旅游成為居民新的出行方式。”

普遍面臨投資周期長(zhǎng)回報(bào)慢

實(shí)際上，除了收購(gòu)項(xiàng)目融合、落地存在風(fēng)險(xiǎn)之外，對(duì)恒大、碧桂園、融創(chuàng)等轉(zhuǎn)型旅游地產(chǎn)的房企自身來說，持有型物業(yè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)并非戰(zhàn)略訴求，亦非其所擅長(zhǎng)。但市場(chǎng)對(duì)旅游項(xiàng)目中可銷售物業(yè)購(gòu)買態(tài)度越來越理性，銷售正成為越來越嚴(yán)重的問題。

比如，“旅游+地產(chǎn)”為代表的華僑城在旅游地產(chǎn)上押下重注。公司積極向“地產(chǎn)+旅游”模式轉(zhuǎn)型，推廣“成片綜合開發(fā)”模式。華僑城一位內(nèi)部人士告訴長(zhǎng)江商報(bào)記者：“公司近年來更加專注于旅游度假地產(chǎn)、文化創(chuàng)意地產(chǎn)、會(huì)議休閑地產(chǎn)、綜合商業(yè)地產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)，倡導(dǎo)‘游樂讓生活更精彩’?！?/p>

不過，記者了解到，近年來其模式受到嚴(yán)重挑戰(zhàn)，其旅游業(yè)務(wù)起色不大。2015年，華僑城房旅游綜合業(yè)務(wù)對(duì)營(yíng)業(yè)收入的貢獻(xiàn)比重由2013年的49.46%降至38.41%，毛利率也由49.39%降至42.51%。對(duì)此，華僑城內(nèi)部工作人員向記者坦言：“主要在于作為第二、第三居所的旅游地產(chǎn)需求并不像之前想象的那么大，推進(jìn)很困難。面臨的長(zhǎng)期資金投入、緩慢回報(bào)周期，是這個(gè)行業(yè)普遍面臨的問題。”

不難看出，伴隨著傳統(tǒng)房地產(chǎn)萎靡，一路猛進(jìn)的旅游地產(chǎn)問題逐漸暴露。對(duì)此，劉策告訴記者，要做好旅游地產(chǎn)，企業(yè)要具備產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，包括對(duì)產(chǎn)業(yè)的認(rèn)識(shí)和整個(gè)產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈上的整合。而且旅游地產(chǎn)需要幾百億上千億的投入，很多企業(yè)很難匹配大規(guī)模的投資和長(zhǎng)期回報(bào)的要求。

劉策認(rèn)為，旅游地產(chǎn)發(fā)展到今天，想要從激烈競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，就需要不斷地進(jìn)行模式和產(chǎn)品創(chuàng)新，通過資源整合，實(shí)現(xiàn)旅游地產(chǎn)去住宅化和投資化。

旅游地產(chǎn)“并購(gòu)轉(zhuǎn)型”主題突出

2015年中國(guó)旅游地產(chǎn)在升溫中變革，房地產(chǎn)與旅游需求疊加，旅游地產(chǎn)“并購(gòu)轉(zhuǎn)型”主題突出。

記者從中國(guó)旅游飯店業(yè)協(xié)會(huì)、世界酒店聯(lián)盟獲悉，2015年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)加快轉(zhuǎn)型，在旅游投資勢(shì)頭強(qiáng)勁情況下，萬(wàn)達(dá)、恒大等全國(guó)主要房地產(chǎn)企業(yè)加快布局旅游產(chǎn)業(yè)，旅游綜合體、旅游度假區(qū)、高星級(jí)酒店等大型旅游項(xiàng)目成為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型新目標(biāo)。

此外，在2015年旅游地產(chǎn)收購(gòu)市場(chǎng)上，表現(xiàn)最活躍的還是“并購(gòu)?fù)酢焙愦蠹瘓F(tuán)，分別在青島、貴陽(yáng)、惠陽(yáng)、?？凇⑷齺喌鹊夭①?gòu)6個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。截至2015年12月，恒大旗下旅游地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)32個(gè)。

以48個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量位居全國(guó)榜首的碧桂園在收購(gòu)市場(chǎng)也相當(dāng)活躍，2015年收購(gòu)了天津海昌天瀾、深圳太東集團(tuán)、瓊海寶蓮城、樂東波波利海岸等4個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

劉策向記者分析：“對(duì)旅游地產(chǎn)來說，本身對(duì)規(guī)?；陀斜容^高的要求，通過并購(gòu)快速實(shí)現(xiàn)規(guī)模化是個(gè)理想選擇。從財(cái)務(wù)上來說，直接收購(gòu)現(xiàn)成的沒有太大問題的項(xiàng)目，從決定收購(gòu)到完成收購(gòu)，整個(gè)過程不會(huì)超過一年，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很低。而且它的原始土地成本比較低?！?/p>

房企多元化開發(fā)折射行業(yè)變局

在利潤(rùn)下降、庫(kù)存上漲的“白銀時(shí)代”，過去單一的開發(fā)模式已遇到瓶頸，更多的房企開始走多元化之路。

而目前旅游地產(chǎn)儼然已經(jīng)成為轉(zhuǎn)型的“香餑餑”。多位專家認(rèn)為，旅游地產(chǎn)前景廣闊，而且不良的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目正逐漸被淘汰，實(shí)力雄厚且堅(jiān)持深耕旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的企業(yè)也可以通過并購(gòu)、合作等方式來獲得資源條件良好的項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。

事實(shí)上，除了旅游文化，城市商業(yè)、退休養(yǎng)老、O2O……不斷涌現(xiàn)的新領(lǐng)域，使得嗅覺敏感的房企迅速拓展開發(fā)思路。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，多元化能規(guī)避房企風(fēng)險(xiǎn)，未來企業(yè)將會(huì)更加細(xì)分，在地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上也會(huì)更加的延伸。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示：“對(duì)于進(jìn)入旅游地產(chǎn)或其他領(lǐng)域的許多房企而言，企業(yè)開發(fā)新領(lǐng)域地產(chǎn)是迫于生存壓力，他們熱衷的是‘地產(chǎn)’而非‘旅游’、‘互聯(lián)網(wǎng)’、‘養(yǎng)老’。在當(dāng)?shù)卣闹С窒?，企業(yè)拿地成本低得難以想象。而開發(fā)商更關(guān)注以開發(fā)旅游、養(yǎng)老等名義而帶來的土地增值，實(shí)現(xiàn)周邊商業(yè)地產(chǎn)和住宅的高回報(bào)，因此，從短期內(nèi)來看，勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)新領(lǐng)域和地產(chǎn)脫節(jié)的現(xiàn)象。從中長(zhǎng)期來看，對(duì)于開發(fā)新領(lǐng)域地產(chǎn)的企業(yè)來講，由于開發(fā)能力、運(yùn)營(yíng)能力等綜合實(shí)力方面的差異，僅僅做‘地產(chǎn)’的這類企業(yè)也勢(shì)必會(huì)被洗牌或淘汰，企業(yè)的轉(zhuǎn)型之路自然也就到此為止。”

在他看來，轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為一種趨勢(shì)，但房企的嘗試也還是未知之?dāng)?shù)。如果房企沒有及時(shí)調(diào)整布局策略，沒有利用好多元化融資渠道支持公司轉(zhuǎn)型，房企極有可能在轉(zhuǎn)型道路上面臨“生死劫”。