去年7月24日，中央政治局會議，把房地產新模式作為重點。
8月25日，14號文件出臺，保障房與商品房并駕齊驅。
其實，去年已經同時啟動合作建房的工作。因此，中國有三種房子：保障房、商品房、合作房。
7月14日，看到武漢媒體報道，我大吃一驚。
7月13日，湖北省首個——青山區(qū)新溝橋街道二十一街坊134戶居民發(fā)起成立“住宅合作社”模式進行危舊房改造的項目，拿到了建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證。
二十一街坊共有3棟住宅樓，其中2棟房齡超過60年，1棟房齡達50年。2022年，經第三方房屋安全鑒定機構鑒定，這3棟房屋安全等級均為C級。
如果修繕，至少需要300萬元，居民們不贊成。而政府近期對該片區(qū)沒有拆遷計劃。
2023年，湖北省試點“住宅合作社”危舊房改造模式。最大的特點就是房子怎么建，居民說了算。
當年年底，134戶居民組建“住宅合作社”，選出居民代表、社區(qū)書記等8人組成理事會。
“居民主導、政府支持、企業(yè)參與?！≌献魃纭ㄟ^發(fā)動居民，全程參與推進住房建設?！薄白≌献魃纭崩硎聲蓡T繆偉說，居民最關心的是：房子交給誰來建？會不會“爛尾”？經過多輪選擇，工程代建方確定為區(qū)屬國企青山安居集團。居民們定心了。
北京市建筑設計研究院總建筑師吳晨被聘請為該項目總建造師，他的團隊經過三輪入戶調查、兩次社員大會，最終確定戶型設計方案?！拔覀儼凑諊摇梅孔印臉藴剩鶕?jù)居民需求設計了7種戶型，連40多平方米的住房都能實現(xiàn)‘南北通透’，這在商品房市場幾乎不可能?！眳浅空f。
一家居民老房套內面積接近70平方米，新分的樓房套內面積是85平方米，建筑面積達到120平方米，超出的15平方米套內面積只需補25萬元差價。
短短5個月時間，134戶居民全部搬離二十一街坊。預計明年年底，他們將回遷新居。
這幢32層的商品房共有240套住房，除了安置134戶回遷居民，余下的住宅將通過市場銷售用于平衡建設成本。
武漢市住房和城市更新局相關負責人認為，“住宅合作社”模式是對國內傳統(tǒng)大規(guī)模拆遷模式的有利補充，也是對危舊房改造的一種新探索。
比北京、上海、杭州等拆舊重建好，他們規(guī)定原來幾層現(xiàn)在也是幾層，極大地浪費了上層空間。
我由于關注加裝電梯的事情，也就關注舊樓重建的事情。
2020年7月1日，北京發(fā)布《關于開展危舊樓房改建試點工作的意見》。舊樓沒有維修或者加裝電梯的價值，可以重建，適當擴大廚房、陽臺、房間面積，并順理成章地加裝電梯。但是，不能加層。 朝陽勁松一區(qū)114號樓的66戶居民，告別了那棟“前世”被鑒定為D級危房、有著45年樓齡的六層框架輕板實驗樓，就還在原址上，迎來了有電梯、有配套，使用面積比原來還大的新家。歷經19個月的重建。
新增面積按照綜合成本單價，或者是，按照周邊同類型、同性質商品房的70%來收取。按照綜合成本單價8400元/㎡來收取的，每戶只出了六七萬，相當于只出了一個增值部分的成本價。
北京可以做，上海也不會不做。
關于印發(fā)《上海市舊住房成套改造和拆除重建實施管理辦法（試行）》的通知在2023年2月6日發(fā)布。
靜安區(qū)彭浦新村街彭一小區(qū)房型282種，居民2110戶。拆除原有多層建筑，按原有居住標準新建多層、高層民用建筑，包括1-17號樓和地下車庫（兩層）共18個主要單體，建筑高度為8-19層，設計住宅2242套，提供地下停車位1615個，非機動車停車位2400個，新建1幢社區(qū)生活服務中心、1幢社區(qū)文化活動中心、1幢社區(qū)體育中心以及1幢164個床位的社區(qū)養(yǎng)老院。探索出了“改擴建”“加層擴建（6+1）”“拆除重建”等多種改造模式。
今年1月，與浙江工業(yè)大學朝暉校區(qū)一路之隔的浙工新村，是朝暉六區(qū)社區(qū)的中的一部分，曾是浙江工業(yè)大學教工宿舍傳來好消息：13幢危舊樓房、548戶居民、4.7億元自籌資金，改造費1350元/平。
早在2014年前，浙工新村已有4幢房屋被房管部門鑒定為C級危房，其中最早的一幢危房認定于1993年。
業(yè)主喻偉林有一套面積為76.35平方米的房子，按照套內面積不變的原則，房子更新后變?yōu)?/span>87平方米，又按最多能擴面20平方米的政策，選擇擴面至106平方米。擴面的價格是每平方米34520元，重置費為每平方米1350元。喻偉林又買下一個22.1萬元的車位，所以一共需要支出99.43萬元。此外，她還能領到10萬元裝修補償款以及臨時租房補貼，實際上，總的費用支出（不含車位）不到60萬元。
以上案例，大都是“原拆原建”，是指把原有的老房子徹底拆除，按照原來的戶數(shù)、格局和面積，重建一棟新樓。
武漢則是“原拆擴建”，更加實際。
合作建房，也是我當全國人大代表的建議之一。
大河網2011年3月14日有一個報道《全國人大代表葉青遞交議案呼吁支持個人合作建房》。
早在1998年-2003年期間，我國北京、上海、煙臺和南京等許多城市都有住房合作社這樣的組織。當時南京的組織叫做南京市職工住房合作社，像寧工新寓等許多那個年代的房產項目都是該組織運作建成的。
在2003年，聯(lián)想IT工程師于凌罡首次提出“合作蓋樓”計劃，由住戶共同參與規(guī)劃、物業(yè)自主、得享低價、分享商鋪和公共設施收益，迅速得到了社會的廣泛關注。
2006年底，溫州市市場營銷協(xié)會法人代表、秘書長趙智強聯(lián)合協(xié)會成員、社會白領等200多人率先在全國“破冰”，建造個人合作房“理想家苑”。該項目建設規(guī)模為7幢小高層（16層以下）、多層建筑，共計25000平方米，合256套。套型60—110平方米不等，房價比周邊商品房低40%。
2007年3月兩會期間，趙智強和蘇州俞偉、武漢連巨生一起到北京會合北京的孟憲生律師向兩會提議案，因為該話題在當時還“比較敏感”，在屢次提案無果的情況下，趙智強不得已在博客上寫了一篇博文《人大代表，您在哪里》，呼吁人大代表伸出援手向兩會提議案支持個人合作建房。
我看了趙智強的博文后，認為合作建房是一件利國利民的好事，于是主動聯(lián)系了趙智強，向其無私地伸出了援助之手，而呼吁支持個人合作建房的建議也成為2007年兩會的正式議案。牽頭聯(lián)合30位全國人大代表向兩會正式遞交呼吁支持個人合作建房的議案。
2012年3月，我估計會是最后一年當代表，就再次遞交議案呼吁支持個人合作建房。
感謝郵箱，還保留我2012年所提的建議。
《關于支持個人合作建房，保障“夾心層”住房問題的建議》。
一、形成夾心層的原因
1、房價與收入差距過大。
……
2、住房政策不健全。
目前，國家推行了廉租房、經適房的供應體系。但目前的以財政資金為主的住房保障體系只保證了低收入家庭和戶籍在當?shù)氐闹械褪杖爰彝?，而將中低收入但無本地戶籍人群和中等收入人群推向了商品房市場，置于住房保障之外。
二、關于合作建房的價格優(yōu)勢問題
按照在溫州個人合作建房（溫州“理想佳苑”項目）的實踐證明，個人合作建房較房開公司的商品房將便宜40%以上，房開公司的以下四種支出，個人合作建房是完全可以免掉的：
1、融資成本。房開公司開發(fā)的錢并不全是自己的，一部分甚至大部分是靠融資的，一個項目一般會在3年建成，加上全部銷售完畢至少長達五年以上，這融資成本將占10%甚至15%以上。
2、銷售成本。房開公司的廣告、策劃公司的費用、銷售人員的提成、養(yǎng)活公司的一大幫人員等，將占10%以上。
3、公司利潤。我們拋開暴利不說，一般房開公司的利潤至少會在20%以上，因為他們需要投入大量的資金及長達數(shù)年的風險。若低于20%的利潤，他們是不會做的。
4、不可預見的費用。房地產開發(fā)的樓盤并不敢保證竣工就銷售一空，萬一積壓一、兩年，甚至更長時間怎么辦?所以制定房價時往往會加上10%，甚至更多。
三、解決“夾心層”住房問題的措施
1、通過社會管理創(chuàng)新，鼓勵、支持和規(guī)范住房合作社的發(fā)展，通過居民的互助解決住房問題，從而也消除商品住宅交易中存在的各種爭議與矛盾。建議盡快對《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》進行修改，并將該辦法提升為條例，由國務院發(fā)布。
2、建立合作建房基金，鼓勵居民將資金投入到滿足基本居住需求的普通住宅的開發(fā)建設中，既可以疏通民間資金投資需求，有可以解決住宅建設資金問題。在條件成熟的地區(qū)，選擇經營穩(wěn)健、管理規(guī)范的信托機構進行試點，在取得經驗后推廣。
在2012年4月11日，我收到了一位大學老師的來信。
葉局長您好！
我叫汪建強，是山東工商學院的一名教師，去年獲批了一項國家社會科學基金項目《非營利組織與多元住房供應體系構建研究：基于國內實證調查與中外比較的視角》。課題主要是研究國內目前合作建房的現(xiàn)狀、問題，并研究國外的非營利組織進行住房建設、運營的情況，中外比較和借鑒，提出對我國非營利組織參與住房制度建設的一些政策建議。我的這個課題能獲批，可能也說明現(xiàn)在國家對這個問題有所重視，希望能對合作建房事業(yè)有所研究和探索，或許十二五期間能有所動作。
去年暑假我到溫州、廣州、武漢、北京四個城市走了走，分別跟各市的合作建房發(fā)起人見了面。在武漢跟連巨生先生見面時曾談到過您，但連先生說近幾年他也沒做合作建房的事了，也很久沒跟您聯(lián)系了，當時也就沒想到拜訪您。在溫州跟趙智強先生見面后，我就一直關注著他的進展，包括他進京發(fā)展合作建房的事情。今年二月底我去北京拜訪了二次房改的發(fā)起者李明先生、住建部原中國合作住宅促進會副秘書長卜樹仁先生，同他們探討了一些合作建房的情況。但三月份開學后，學校的事務有點多，沒能及時了解到您今年在兩會上提出的發(fā)展合作建房的提案，這確實是我的疏忽，這才找趙智強先生要到了您的聯(lián)系方式。
……
我很希望能將這個課題認真地做好，希望最終完成的課題研究報告能夠為我們的合作建房事業(yè)、住房改革事業(yè)的發(fā)展產生一些促進作用。
非常感謝您，葉局長！
盼回音！
我應邀把我的建議發(fā)給他。
如果汪老師能夠看到這篇文章，一定與我一樣開心。
